Das Eigenheim ist oft der grösste Vermögenswert — und die häufigste Ursache für Erbstreitigkeiten. Wie sicherst du den überlebenden Partner im Haus ab, zahlst Miterben fair aus und verhinderst einen Zwangsverkauf durch die Bank?
Fällt eine Immobilie in den Nachlass, stehen die Erben — etwa der überlebende Ehepartner und die Kinder — oft vor einem massiven Problem: Dem Haus steht keine ausreichende Liquidität gegenüber.
Wenn die Kinder ihren gesetzlichen Erbteil einfordern, muss der überlebende Partner sie auszahlen. Fehlt das Bargeld, bleibt oft nur der schmerzhafte Zwangsverkauf der Liegenschaft.
Wechselt der Eigentümer durch Tod, prüft die Bank die Tragbarkeit der Hypothek neu. Kann der hinterbliebene Partner die Zinskosten mit seinem meist tieferen Renteneinkommen nicht mehr tragen, kündigt die Bank den Kredit.
Du musst zu Lebzeiten entscheiden: Soll die Immobilie später verkauft werden? Gibst du sie gestaffelt an die nächste Generation weiter (Erbvorbezug)? Oder sicherst du den Partner durch spezielle Rechte im Grundbuch — Nutzniessung oder Wohnrecht — ab?
Familie Keller: verwitweter Vater, zwei Töchter. Ein schuldenfreies Haus — und trotzdem ein blockierter Nachlass.
Der Vater vererbt das schuldenfreie Elternhaus (Wert CHF 1,2 Mio.) an seine beiden Töchter. Tochter A möchte selbst einziehen, Tochter B möchte verkaufen, um eine eigene Wohnung zu finanzieren.
Die Töchter bilden eine Erbengemeinschaft. Beschlüsse wie Vermietung oder Verkauf können nur einstimmig getroffen werden. Da sie sich nicht einigen, ist das Haus blockiert — und Tochter A hat nicht die nötigen CHF 600'000, um ihre Schwester auszuzahlen.
Hätte der Vater zu Lebzeiten einen Erbvertrag aufgesetzt, klare Übernahmeregeln inkl. Bewertungsmethode definiert oder die Liegenschaft frühzeitig übergeben und den Pflichtteil der anderen Tochter mit anderen Vermögenswerten ausgeglichen — der Streit wäre vermieden worden.
Um den überlebenden Partner abzusichern, gibt es im Schweizer Recht zwei mächtige Instrumente, die im Grundbuch eingetragen werden. Sie unterscheiden sich massiv bei Steuern und Rechten.
Das Eigentum geht über (z.B. an die Kinder), aber der überlebende Partner behält das volle Nutzungsrecht.
Der Nutzniesser darf das Haus selbst bewohnen oder auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
Er zahlt gewöhnlichen Unterhalt, Versicherungen, Hypothekarzinsen und versteuert den Eigenmietwert. Die Eigentümer zahlen nur Grossrenovationen (z.B. neues Dach).
Berechtigt den Partner nur dazu, in der Immobilie zu wohnen — ein rein persönliches Recht.
Zieht der Partner aus (z.B. ins Pflegeheim), darf er das Haus nicht vermieten. Das Wohnrecht erlischt meistens.
Der Wohnberechtigte zahlt nur kleinen Unterhalt und Nebenkosten. Hypothekarzinsen und Grossrenovationen tragen die Eigentümer (Kinder).
Banken rechnen meist mit einem fiktiven Zinssatz von 5% plus 1% für Amortisation und Unterhalt. Die gesamten Wohnkosten dürfen 33% des Bruttoeinkommens des überlebenden Partners (AHV, Pensionskasse) nicht übersteigen. Ist das nicht gegeben, muss die Hypothek massiv reduziert werden — was oft den Verkauf erzwingt.
Ja. Der Nutzniesser muss den Eigenmietwert als Einkommen versteuern und den Steuerwert des Hauses als Vermögen deklarieren — obwohl ihm das Haus gar nicht mehr gehört. Die "nackten Eigentümer" (die Kinder) müssen die Immobilie steuerlich nicht als Vermögen angeben, solange die Nutzniessung läuft.
Du überschreibst das Haus schon zu Lebzeiten an ein Kind. Der Wert wird später an dessen Erbteil angerechnet. Das erfordert zwingend einen öffentlich beurkundeten Vertrag (Notar) und eine saubere Regelung der Ausgleichspflicht gegenüber Geschwistern. Mehr dazu: Erbvorbezug & Schenkung.
Bei der Nutzniessung darf der Partner das Haus auch vermieten und die Erträge behalten — trägt aber Zinsen, Unterhalt und Eigenmietwert-Steuer. Das Wohnrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen; zieht der Partner aus, erlischt es meist, und die Eigentümer tragen die Hypothekarzinsen. Die Nutzniessung ist die stärkere Absicherung.
Ein falsch geplantes Immobilien-Erbe vernichtet Vermögen und Familienbande. Lass uns frühzeitig die richtige Architektur für dein Eigenheim aufbauen — mit Wohnrecht, Nutzniessung oder Erbvorbezug. Wir berechnen auch deine Tragbarkeit.
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